一、项目背景
中共遵义市委在五届三次全会提出,未来我市将围绕构建现代产业发展新体系,以建设黔川渝结合部中心城市为目标,全力建设黔川渝结合部康旅集聚区、金融集聚区、大数据服务集聚区和商贸物流中心、会展中心、文化中心。 市委、市政府于2018年2月6日决定实施遵义会展中心项目,同时对会展中心周边一定范围进行整体规划、综合开发并交由遵义交旅投集团负责实施。同时,遵义交旅投集团安排遵义铁投负责项目具体实施相关事宜,遵义铁投于2018年2月组建工作专班,启动该区域项目策划、城市设计规划、可研编制、征收摸底调查等相关工作。
为高标准、高速度、高质量建设会展新城,市委、市政府领导多次与绿地集团深入洽谈,2018年5月30日市委再次明确加快实施遵义会展新城项目,2018年7月6日遵义交旅投集团与绿地集团(贵阳)置业有限公司签订了《战略合作开发协议》,2018年11月8日市政府与上海绿地集团签署了《遵义绿地红城和高铁东广场项目投资合作协议书》,确定由上海绿地集团与遵义交旅投集团合作开发会展新城,并将项目更名为“遵义绿地红城项目”。
按照市人民政府与绿地集团签订的《遵义绿地红城和高铁东广场项目投资合作协议书》约定,由遵义交旅投集团与上海绿地集团成立一、二级土地综合利用开发合资公司(注:一级公司:交旅投占股51%、绿地占股49%;二级公司:交旅投占股20%、绿地占股80%)共同开发建设遵义绿地红城项目。目前,一级合资公司(绿地红城(遵义)投资开发有限公司)已注册组建完成,同时根据投资协议约定,市土储中心委托绿地红城(遵义)投资开发有限公司对绿地红城和高铁东广场项目范围内的国有土地、集体土地依法按程序进行前期开发(即:依法筹措资金,实施土地征收、房屋征收安置补偿、土地平整、道路等基础设施建设,使该区域范围内的土地达到出让条件),土地前期开发授权委托书已于2019年2月22日签订。
二、项目概况
(一)建设规模
绿地红城项目总规划用地面积约为14700亩,可开发用地:8062亩(集体土地:3054亩;国有土地:5008亩),其中:居住用地:4212 亩;商业用地:1679 亩;商住用地:978 亩;公共服务设施用地:1193 亩。居住用地占比52.24%,商业用地占比20.83%,商住用地占比12.13%,公共建筑用地占比14.8%。
总建设面积1299.28万平方米,计容面积1004万平方米(居住625.4万、商业261.5万、公建117.1万),地下室295.28万平方米,总车位94585个。
高铁东广场项目总规划用地面积约778.95亩,其中:道路占地165.6亩、绿地及广场用地128.7亩、可开发用地484.65亩(居住用地313.5亩;商业用地:79.2亩;商住用地:91.95亩。居住用地占比64.69%,商业用地占比18.97%,商业用地占比16.34%)。
建筑总面积为108.9万平方米,其中:地上77.9万平方米(高层住宅:56.7万㎡、商业办公:18.6万㎡、配套商业:2.6万㎡)、地下建筑21.0万㎡。
(二)项目投资
表1-2 项目分期建设资金明细表(不包含征拆费用) | |||||
项目分期 | 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 | 汇总 |
项目规模:km | 10.552km | 10.44km | 14.38km | 16.48km | 51.851km |
建安费:万元 | 99051.95 | 79452.46 | 103014.09 | 118061.88 | 399580.39 |
工程建设其他费用:万元 | 5250.93 | 5195.2 | 7155.84 | 8200.35 | 25802.31 |
预备费:万元 | 12810.14 | 9522.56 | 11508.21 | 8181.31 | 42022.23 |
建设期贷款利息:万元 | 23647.82 | 13576.03 | 11158.26 | 6103.12 | 54485.23 |
总投资:万元 | 140760.84 | 107746.24 | 132836.4 | 140546.67 | 521890.15 |
土地一级开发:估算总投入232亿元(其中:征收费用180亿元,公建费用52亿元)。1、项目征收。共需征收土地12674亩,征收房屋222万平方米;2、基础设施建设。共需建设市政道路36条(含东快线主干道6条,次支路30条),总长度51.85km(不含9.8平方公里规划范围外搭接道路1.26km),总挖方:15745129m³,总填方:14573079m³。项目估算总投资约:52亿元(不含征地拆迁以及管线迁改费用),建安费投资约:40亿元(含实施范围内综合管廊9090米,范围外综合管廊1630米建设费用)。
由于项目投资巨大,为了使项目顺利进行,规避资金不到位的风险,拟根据土地开发时序按四期进行建设,如下表:
1.一期(2019年)实施计划(填充色部分道路为钛厂周边南部区域道路):
主干路:南宫山大道北段(已建跨湘江河桥梁处——桃南路)、南宫山大道南段(南关二路——南关三路)、桃南路(东快线——湘江大道)、南关二路(南宫山大道——湘江大道)、迎宾三路(新南大道——会展纵十路)。
次干路:会展大道北段(东快线——桃南路)、会展大道南段(会展横十二路——南关三路)、南关三路(南宫山大道——蚂蚁河西侧)、滨河路(新南大道——东快线立交下)。
支路:展城路(会展横十路——桃南路)、会展纵十路(迎宾大道——滨河路)、会展纵十一路(会展纵十路——新南大道)、会展横十路(临山路——会展大道)、会展纵一路(南关二路——南关三路)、会展纵二路(南关二路——南关三路)、会展横四路(南宫山大道——蚂蚁河西侧)。
2、二期(2020年)实施计划:
主干路:南宫山大道(桃南路——南关二路)、南关一路(临山路——湘江大道)。
次干路:会展大道(桃南路——会展横十二路)、山水路(展城路——湘江大道)。
支路:展城路(桃南路——南关一路)、会展纵六路(展城路——湘江大道)、2号路(展城路——南宫山大道)、1号路(展城路——南宫山大道)、会展横八路(展城路——湘江大道)、会展横七路(展城路——湘江大道)、会展横十二路(南宫山大道——会展大道)、会展横十一路(南宫山大道——会展大道)。
3、三期(2021年)实施计划:
主干路:东快线(桃南路——南关二路)、桃南路西段(绿地红城控制红线边界——东快线)、桃南路东段(湘江大道——会展纵七路)、南关一路(绿地红城控制红线边界——临山路)、南关二路西段(绿地红城控制红线边界——南宫山大道)、南关二路东段(湘江大道——会展纵三路)、南宫山大道(南关三路——遵义大道)、迎宾三路(东快线——会展纵十路)。
次干路:山水路西段(东快线——展城路)、山水路东段(湘江大道——东联2号线)、会展大道(南关三路——会展横三路)、南关三路西段(绿地红城控制红线边界——南宫山大道)、南关三路东段(湘江河西侧——会展纵三路)。
4、四期(2022年)实施计划:
次干路:临山路(会展横十路——遵义大道)。
支路:会展横十路(迎宾大道——临山路)、会展横九路(会展纵八路——东快线)、会展纵八路(会展横十路——临山路)、会展纵九路(会展横十路——临山路)、会展横八路(临山路——展城路)、会展纵六路(湘江大道——南关一路)、会展纵七路(桃南路——南关一路)、会展横六路(会展纵七路——会展纵六路)、会展纵五路(会展横六路——南关一路)、会展横十二路(临山路——南宫山大道)、展城路(南关一路——南宫山大道)、会展横十一路(展城路——南宫山大道)、会展横四路西段(临山路——南宫山大道)、会展横四路东段(湘江河西侧——会展纵三路)、会展横一路(临山路——东快线)、会展横三路(南宫山大道——湘江大道)、会展纵一路(南关三路——会展横三路)、会展纵二路(南关三路——会展横三路)、会展纵十二路(南关二路——南关三路)、会展纵三路(会展横五路——遵义大道)、会展横五路(湘江大道——会展纵三路)。
分期计划图如下:
土地二级开发:估算总投入620亿元,总建设面积1299.28万平方米,计容面积1004万平方米(居住625.4万、商业261.5万、公建117.1万),地下室295.28万平方米,总车位94585个。2019年5月计划开工①②地块,开工面积224782㎡,2019年7月计划开工 ③⑥地块,开工面积228372㎡,2019年9月计划开工⑫⑬地块,开工面积140013㎡。具体位置如下图:
三、手续办理
遵义绿地红城项目于2019年2月完成了项目《整体定位与发展战略研究》、《启动区开发建议研究》、《开发运作模式及开发策略研究》等前期策划工作;2019年3月4日获得规划红线批复;2019年4月完成控规工业遗址修改,并上报市政府,预计2019年5月能够获得批复;遵义市老工矿区(绿地红城)基础设施改造项目36条道路建设,于2019年4月17日获得规划选址批复;2019年4月18日获得立项批复;2019年4月30日获得项目一期可研批复,并完成了一期道路施工图设计;2019年5月5日获得新蒲新区土地预审。目前正在办理项目用地、林业、环保、防洪、水土保持等前期手续及相关参建单位采购工作。
四、征收工作
结合项目开发时序,川黔公司积极与辖区政府对接,完成了《征收补偿方案》的编制,并获市政府批复同意后进行公示。首批次征收土地面积1210亩、房屋167587平方米、共计1027户,共需征收资金10.33亿元,可供开发净地约680亩。
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